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9 / Le début du rêve

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Législation des petites habitations

1) Choix du site: Il est vrai que l’on a moins de chance d’avoir un souci avec une cabane en Lozère que si on cherche à  l’édifier au pied du Mont Blanc.

Dans certains lieux ou le prix du M2 de terrain constructible a atteint des niveaux indécent, la chasse est faite aux petites constructions existantes qui années après années connaissent greffes et extensions pouvant, délais de prescriptions passés, être de véritables placements à long terme.

Malgré tout, ne pensez pas que si vous achetez un bois au fond de n’importe ou, vous allez être un total inconnu . Ce serait sous estimer les capacités de nos chasseurs nationaux qui dès le mois d’août battent les campagnes  d’une manière souvent impressionnantes .Ceux ci transforment des coins qui peuvent paraître pour des citadins, en dehors du monde, en un terrain de loisirs ou ils connaissent le moindre muret. De plus sachez, que les élus sont les premiers à s’adonner a cette activité, donc c’est pour dire que le tuyau ç’est peut être d’être en bon terme avec les sociétés de chasse, et avec la mairie.

Donc si le cœur vous en dit, foncez, les bois sont peu chers encore car incultivable, et l’hectare peut vous en coûter moins cher qu’une citadine  diesel  de 200 000 Km .Sachez par contre que de nombreux voisins européens s’aventurent dans ce genre d’investissement impossible à réaliser chez eux, par manque de place et suite à la flambée de l’immobilier.

2) -de 20m2. Certains ont déjà pensé : et le fameux " - 20 m2 » sans permis" ?

Vrai, mais qui dit sans permis ne veut pas dire sans la fameuse : autorisation de travaux. Cette demande est réalisable dans le cadre d’une extension par rapport à une construction (taxée) existante. Si un terrain ne possède pas de bâti existant, pas de possibilité d’extension, la DDE et consorts ne pouvant recevoir un imprimé CERFA sans référence préalable.

2) bis REFORME OCTOBRE 2007 (en cours):

Nous allons tacher d'y voir plus clair sur cette réforme: annoncée par les uns de libéralisation, d'une accélération simple des proçédures par les autres :

L'ordonnance du 8 décembre 2005, applicable dès Octobre 2007, a réformé le Code de l’urbanisme en regroupant les autorisations et déclarations en trois catégories de permis : construire, démolir, aménager. Les déclarations préalables remplacent notamment la déclaration de travaux et la déclaration de clôture.

Cette réforme aura des conséquences importantes pour les communes et leurs services qui, pour respecter les délais d’instruction devront :

1)accueillir et réaliser une première vérification du dossier pour ne délivrer de récépissé qu'aux dossiers exploitables ;

2) transmettre immédiatement le dossier au service instructeur (service de la commune ou DDE ou autre). En cas de dépassement, le délai de base d'instruction, fixé par le récépissé, court même si le dossier est incomplet ou justifie d'une prolongation.

Dépôt et instruction des demandes de permis et déclarations

S’agissant du dépôt et de l' instruction des demandes de permis et des déclarations, l’arrêté ministériel du 6 juin 2007 précise que le maire affecte aux demandes de permis et aux déclarations préalables un numéro d'enregistrement de 13 chiffres, précédé de 2 lettres indiquant la nature de la déclaration ou de la demande.

Les 2 lettres indiquant la nature de la déclaration ou de la demande sont :

- DP pour les déclarations préalables ;

- PC pour les demandes de permis de construire ;

- PA pour les demandes de permis d'aménager ;

- PD pour les demandes de permis de démolir.

L'affichage

L’affichage de la décision, il est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres avec le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Mention suivante obligatoire:

« Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R 600-2 du code de l'urbanisme).

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R 600-1 du code de l'urbanisme). »

Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

1. Opérations qui sont dispensés de toutes formalités au titre du code de l'urbanisme :

1.1 Les installation, constructions temporaires implantées pour une durée n'excédant pas :

-3 mois dans le cas général / La durée du chantier pour les bâtiments de chantier / La durée d'une manifestation culturelle, commerciale ou sportive, dans la limite d'un an, en ce qui concerne les constructions ou installations temporaires directement liées à cette manifestation.

1.2 Les travaux, constructions et installations de faible importance, ainsi que des travaux, constructions et installations dont le contrôle est assuré par une autre autorisation ou par une autre législation :

- Création d’une SHOB inférieure à 2 m2, habitations légères de loisirs d’une superficie inférieure à 35 m2, piscines de moins de 10 m2 / Les murs qui ne constituent pas des clôtures dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 mètres / Les constructions et installations implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir ayant fait l'objet d'un permis d'aménager postérieurement à la réforme / Les travaux sur les immeubles classés monuments historiques / les ouvrages d'infrastructure / les ouvrages et travaux entraînant des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines soumis à autorisation ou à déclaration en application de chapitre IV du titre premier du livre II du code de l'environnement.

2. Opérations soumises à un permis

2.1Permis de construire

- constructions ou travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m2 / constructions ou travaux concernant des immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques / éoliennes dont la hauteur au-dessus du sol excède 12 mètres.

2.2 Permis d'aménager

- lotissements / terrains de camping et parcs résidentiels de loisir, à l'exception des aires naturelles de camping, / parcs d'attractions, aires de jeux et de sports et terrains aménagés pour la pratique des sports ou loisirs motorisés soumis à étude d'impact , golfs soumis à étude d'impact / aménagements autorisés dans des espaces remarquables protégés par la loi littoral (art. R 146-2 du code de l'urbanisme). 

2.3 Permis de démolir

Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'un bâtiment 

3. Opérations soumises à une déclaration préalable

Constructions ou travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute ou une surface hors œuvre nette inférieure à 20 m2 et dont la hauteur au-dessus du sol excède un mètre

Constructions et installations diverses ne créant pas de surface de plancher dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à un mètre / Travaux de ravalement et travaux ayant pour effet de créer de nouvelles ouvertures ou de modifier les façades d'un bâtiment existant / Changement de destination d'un bâtiment existant / Piscines dont le bassin a une superficie inférieure à 100 m2 / Châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 1,50 mètre sans toutefois dépasser 4 mètres et dont la surface hors œuvre brute n'excède pas 2 000 m2 sur une même unité foncière / Implantation d'une habitation légère de loisirs dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir n'ayant pas fait l'objet d'un permis d'aménager définie par la réforme / Travaux ayant pour effet, à l'intérieur d'un secteur sauvegardé, de modifier l'état d'un immeuble ou celui de son terrain d'assiette / Travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage protégé par un plan local d'urbanisme ou par une délibération du conseil municipal dans les communes non couvertes par un plan local d'urbanisme / Edification d'une clôture dans un secteur sauvegardé, dans une ZPPAUP, dans le champ de visibilité d'un monument historique ou dans un site classé ou inscrit, dans un secteur délimité par la plan local d'urbanisme en application du 7° de l'article L 123-1 ou dans une commune dont le conseil municipal a décidé de soumettre les clôtures à déclaration / Aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules, lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins dix unités / Stationnement d'une caravane sur un terrain non autorisé à cet effet, lorsque ce stationnement dure pendant plus de 3 mois par an. Sont prises en compte, pour le calcul de ce délai, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non. Lorsque la caravane constitue l'habitat permanent de ses utilisateurs, sont seules prises compte les périodes de stationnement de plus de 3 mois continus / Affouillements et exhaussements du sol qui ne sont pas soumis à étude d'impact et dont la superficie est supérieure à 100 m2 et dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur, dans le cas d'un affouillement, excède 2 mètres / Coupes et abattages d'arbres dans les cas prévus par l'article L 130-1 du code de l'urbanisme

3) L'habitation Légere de Loisir (HLL): Attention aux amalgames. Appelllation désignant des hébergements sans fondations, démontables, tels que les chalets ou bungalows destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière, dont la gestion et l'entretien sont assurés dans un cadre collectif, notamment les villages de vacances.

4) La ruine "oubliée" : vous avez acheté des hectares de bois, et vous trouvez sous les feuillages une ruine (ancienne) non cadastrée, là, l’astuce ç’est tous simplement de la porter au cadastre vous pouvez faire intervenir une personne du cadastre de votre centre d’impôt foncier, car c’est légitime de la repertorier vu que les relevés ont pu être fait par des missions pédestres ou par des photos satellites restant aveugles par l’amas de végétation.

9/une ruine cadastrée ou non...

Cependant, cette personne, légitimement, vous indiquera quel interviendra sans problèmes à condition de faire réaliser le relevé de la ruine, en tant que ruine, par un géomètre .Le géomètre pourra facilement faire le travail (2 à 3 heures)à condition qu’il dispose d’une station GPS.  Ces appareils de très hautes technologies, qui n’ont peu de ressemblances avec leur cousins : les portables de rando, ont un coût 200 fois supérieur. En effet l’éloignement de points existants tels que routes etc... rendrait très long et onéreux les relevés avec les instruments traditionnels.
Après, libre à vous de demander une autorisation de travaux pour réaliser un toit par exemple ou pas...Quoique qu'il en soit, priez pendant 3 ans, et si au bout de ce délai et sans courrier des "pouvoirs publics" vous avez toujours votre toit . Bingo. Pensez à prouver la date d'édification (type facture ou autre auto-LRAR avec un pli contenant une photo).

Merci les bons tuyaux des cabanes.com. N'oubliez pas de lire les deux chapitres suivants en complément d'information.

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5) Rebâtir une ruine. "Relever et reconstruction"

Tout va dépendre dans le contexte des ruines du lieu, des précédents, de votre place au sein de la communauté, de l'étât de la ruine en question.

La notion de ruine et donc sa reconstruction ont sucité de nombreux débats qui portaient sur une préoccupation concernant la sauvegarde le bâti traditionnel des zones montagnardes. L ’amendement dont est issu le nouvel alinéa de l’article L.111-3 CU avait explicitement pour objet de donner une définition de la notion de ruine au sens du droit de l'urbanisme (séance du 26 février 2003), afin d’en faciliter la reconstruction à la condition d’assurer une " restauration qualitative" du patrimoine "permettant de conserver la qualité architecturale des bâtiment reconstruit".

Il fut mis en évidence une différenciation entre des" bâtiments sinistrés" qui ne devait occasioner aucun frein de à la recontruction. Par contre la restauration peut être autorisée « sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme ». Autrement dit, une ruine hors d'une zone autorisée ne serait pas relevable. Ainsi le bâti traditionnel n'est plus un sujet prioritaire et ce n'est pas les dispositions que souhaitent prendre les élus contre le mitage ou une chasse à l'habitat sauvage (Le grenelle..) qui va sauver nos maisons de vignes ou les petites bergeries montées au rythme des patures.

De plus les rêgles sont strictes:

- L'essentiel des murs porteurs doivent êtres en places

- On doit montrer pate blanche en terme de VRD (voirie et réseaux divers)

- On ne pas relever des ruines sans intérets architectural ou patrimonial

De plus, l'étât a refiler la patate chaude aux communes qui il est vrai souhaitaient généralement conserver certains éléments du patrimoine et leur ont accordées via article L.442-1 CU la possibilité, en conseil municipal, de gérer les sites à péreniser. Mais cela implique pour des petites structures, dépourvues de document d'urbanisme (PLU) à prendre des responsabilités qui peuvent être un jour reprochables. Certains cas serait traités avec des accords de décharges de responsabilités.

C'est en général pour ces raisons que les maires, dans la majorité des cas, préfèrent fermer les yeux lorsque le projet est sain et positif dans l'environement communal, plutôt que de s'engager devant une demande officielle qui peut se retourner contre eux. Alors, nous recommandons comme toujours le respect de l'environement et du paysage dans les projets "border line".

Toutefois chez les agriculteurs, on autorise le redressement voire le changement de destination d'un bâtiment agricole. Et oui, s'il est digne d'un intéret architectural ou patrimonial et s'il ne met pas en péril l'activité agricole alors ça marche. article L.123-3-1 CU. Le nerf économique...

Nous pensons que dans des endroits comme des parcs régionaux ou autres, des architectes ( qui existent déjà) pourrait favoriser sans les pressions municipales des projets précis de restauration.

En résumé, une mairie ne peut accorder un permis en zone naturelle. Un permis est nécessaire dès lors ou il faut relever un toit. D'ailleurs des municipalités ont rédigé des documents invoquant, dans ce cas, la présence minimale de la poutraison. Ainsi il s'agit de démarches d'autorisation de travaux. Néanmoins, la plupart des relevages se font sans demandes et cela se passe dans de bonnes conditions car les maires ne sont pas impliqués mais en temps qu'humains et amoureux de leur endroit, ils apprécient généralement que l'on préserve les constructions des" anciens".

6) La cabane perchée: vous avez acheté des hectares de bois, et vous avez une grosse envie de bâtir une cabane perchée. Comme nous le remarquons dans le forum, en général pour les internautes, une cabane perchée c'est 35 m2 avec une terrase de 12 m2. Pour ma part , on est plus dans le domaine des cabanes. Donc oui , pour une maison dans les arbres il faut un permis de construire ou une autorisation de travaux équivalent à la projection de la surface habitable au sol.

Maintenant si vous faites votre petit atelier discret avec un bonne couette le tout dans 8 m2, si on vous dit quelque chose, ç'est que vous êtes, surement, en présence de voisins pas commodes du tout ou que votre projet est situé dans le XVI ème. Attention toutefois aux normes et à votre responsabilité. Cela va de soi.

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Pour discuter du relevage des ruines, le forum spécialiste:

> Sujet: Construction cabane sur une fondation de ruine

>Sujet: Intérêt architectural pour une ruine

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