Question Conseil pour la fiscalité d'une ruine réhabilitée.

[jim]

Bonjour,
j'ai réhabilité un bâtiment spécifié en ruine très isolé sur un grand espace. Il y a 20 ans pour la couverture. Personne ne peux dire que la couverture était inexistante donc je tablerai sur une réfection partielle à preuve du contraire. Le bâti fait 25m2 intérieur et date de plus de 150 ans . Je ne l'ai pas déclaré au fisc car un agent du cadastre m'avait de rénover le toit en venant sur le terrain de faire cadastrer la ruine car c'était un oubli de relévé vu la taille importante et l'âge avant 1943 quoi il arrive donc ce qui vaudrait permis de construire et de ne rien demander pour éviter le non!
J'avais donc fait ce relevé en 2005 et transmit mais je n'ai pas l'impression que çà été reporté.
Et la mairie ne veut rien savoir (lorsque j'ai demandé un papier pour la location saisonnière), pretextant que le bâtiment est illicite: ce qui est totalement faux. Le bâtiment est habitable depuis longtemps come beaucoup de petite cabane dans mon coin.
Donc je suis un peu le c.l entre deux chaises. Je ne sais pas trop quoi faire. De plus, je n'ai pas d'onglet pour déclaré sur mon espace un nouveau bâtiment.
Ou je passe avec un CERFA H1 aux impôts (j'ai déjà déclaré une taxe de séjour) et advienne que pourra avec la mairie et le fisc (rattrapage? ) ou je reste dans la marge.

 

[Ghislain87]

En théorie il faut déclarer une CEFA H1 ou 6650.
La déclaration d'un bien immobilier à l'aide du formulaire Cerfa 6650, ou modèle H1, est une étape cruciale pour mettre à jour sa situation fiscale et cadastrale. Mais que se passe-t-il lorsque le bien en question est une ruine rénovée ? Ce type de situation, bien que courant dans les zones rurales ou agricoles, soulève des enjeux fiscaux et juridiques complexes, qu’il est essentiel de comprendre avant d’engager toute démarche administrative.

Quand une ruine cesse d’être une ruine
Une ruine est souvent considérée, au sens administratif, comme un terrain nu. Elle n’est pas soumise à la taxe foncière, sauf si elle peut être qualifiée d'habitable ou d’exploitable. Une rénovation, même partielle, comme le remplacement de la toiture ou l’installation de fenêtres, peut suffire à requalifier le bâtiment en bien immobilier imposable. Cette transformation implique alors des conséquences fiscales importantes, notamment le paiement de taxes foncières et d’autres contributions potentielles, parfois avec un effet rétroactif.

Les risques d’une déclaration non conforme
Déclarer une ruine rénovée sans préparer minutieusement son dossier peut exposer à plusieurs types de risques :

• Redressement fiscal : Si les travaux n'ont pas été dûment déclarés ou autorisés, les services fiscaux peuvent recalculer les impôts fonciers et appliquer des pénalités pour les années non déclarées.
• Amendes pour fausse déclaration : Une déclaration incomplète ou inexacte peut entraîner des sanctions financières allant jusqu’à 15 000 euros.
• Litiges urbanistiques : Si la rénovation a modifié la destination du bien (par exemple, d’agricole à habitation), elle peut être considérée comme non conforme au plan local d’urbanisme (PLU), avec le risque de poursuites administratives.

Le paiement d'une taxe de séjour, un argument suffisant ?
Certaines personnes avancent que le paiement d'une taxe de séjour, dans le cadre d'une activité touristique, pourrait être interprété comme une validation implicite par les services fiscaux. Toutefois, cette interprétation est fragile sur le plan juridique. Le fisc pourrait considérer que ce paiement ne constitue pas une reconnaissance officielle de la légalité de l’activité, surtout si le bâtiment n’a pas été dûment déclaré en tant qu’habitation ou en conformité avec les règles d’urbanisme.

Comment sécuriser sa déclaration ?
Pour éviter tout contentieux, il est préférable de suivre quelques étapes clés :

• Vérifier la conformité des travaux : Consultez la mairie pour confirmer que les travaux sont conformes au PLU et que les autorisations nécessaires (permis de construire ou déclaration préalable) ont été obtenues.
• Préparer un dossier complet : Incluez des preuves des travaux (factures, photos avant/après) pour démontrer leur nature et leur date.
• Consulter un expert : Faire appel à un avocat spécialisé ou à un conseiller fiscal peut vous aider à éviter les erreurs et à anticiper les conséquences potentielles.
• Informer les services fiscaux avec précision : Une déclaration exhaustive évite les malentendus et montre une volonté de transparence.

Un cadre juridique en constante évolution
Le traitement fiscal et administratif des ruines rénovées reste un sujet complexe, influencé par les lois locales, le PLU et les interprétations des services fiscaux. Il est donc essentiel de rester informé des évolutions réglementaires pour éviter des surprises désagréables. En cas de doute, mieux vaut préparer soigneusement son dossier avant d’envoyer le Cerfa 6650.

 

[CabanesRedac]

Ouais, Chat GPT est précis mais pas sur le terrain. En général, les mairies cherchent à ne pas être ennuyées. Car dans une commune, les constructions sauvages sont parfois trop nombreuses (et du fait d'élus) pour tout attaquer. J'ai vu des ruines de +100m2 refaites en agglomérations de 15 000 h. ER le gars avait commencé par un mur de clôture et un portail electrique... Le risque existe toutefois mais là dans le cas ci dessus une cabane de 150 ans: c'est du patrimoine

 

[Admincabanes]

J'ai contacté un service de cadastre. Ils souhaitent que les gens écrivent une demande pour étudier le cas. Une autre a demandé un H1. Mais personne ne s'avance sur une solution de facto.

 

[Copper]

Hello,

Alors, pour résumer un peu le fond du truc : si le cadastre reconnaît l'existence d’un bâtiment, ça n’équivaut pas automatiquement à une légalité urbanistique. Le cadastre, c’est un outil fiscal et foncier, pas d’urbanisme. Il recense ce qui existe sur le terrain, mais n’a pas à valider si c’est conforme ou pas aux règles de construction. Cela dit, si tu peux prouver une ancienneté d’usage (par exemple, bâtiment couvert et fermé, utilisé comme abri ou même habité depuis longtemps), et que le bâtiment est présent sur des relevés anciens (plans, photos aériennes, etc.), tu as de quoi faire valoir une présomption de régularité.
En gros, ce n’est pas parce que tu n’as pas de permis de construire que c’est "illicite", surtout si :
– le bâtiment existe depuis avant 1943 (date clé pour l'urbanisme)
– il n’y a pas eu de travaux nouveaux de nature à nécessiter un permis
– et qu’il a été réhabilité à l’identique ou presque (genre toit refait mais pas transformation totale)
En plus, s’il a été déclaré au cadastre en 2005, même si ce n’est pas visible aujourd’hui dans ton espace fiscal, ça te donne une preuve d’antériorité qui peut peser. T’as gardé une copie de ce relevé transmis ?

Maintenant, concernant la mairie qui refuse de te reconnaître l’existence du bâtiment et bloque ta demande pour location saisonnière, elle ne peut pas décréter qu’un bâtiment est "illicite" sans décision formelle. Et elle ne peut pas non plus exiger un permis a posteriori pour quelque chose d’ancien si tu peux démontrer l’antériorité.
Essaye d’avoir un écrit officiel de leur part disant que le bâtiment est "illicite", ou qu’ils refusent une régularisation (souvent ils bottent en touche à l’oral).
Sinon, tu peux tenter une demande de certificat de régularité ou de situation (à formuler par écrit), pour les forcer à se positionner.
Et si t’es motivé, un petit dossier avec preuves d’ancienneté (photos IGN, relevés cadastraux, témoignages, factures de matos si t’en as) peut te permettre de négocier une reconnaissance d’usage ou au moins une tolérance administrative.

Bref, t’es pas "hors la loi", mais t’es dans un flou bien connu en rural : pas vraiment régularisé, pas vraiment illégal non plus. Un classique.

À+