Comment transformer un terrain agricole en parc résidentiel de loisirs ou camping

Comment transformer un terrain agricole en parc résidentiel de loisirs ou camping. Elaborer un projet de cabanes et hébergements insolites en intéressant les maires et réaliser des projets à faible impact. 

Une enquête sur les étapes et les négociations avec la mairie

L’essor du tourisme local et durable pousse de nombreux investisseurs à s’intéresser aux terrains agricoles pour les transformer en parcs résidentiels de loisirs (PRL) ou campings. Cependant, une telle entreprise est loin d’être simple. Nous ne sommes plus dans la construction d’une cabane. En dehors du financement, elle implique de franchir plusieurs obstacles administratifs et de convaincre les autorités locales. Voici un décryptage des étapes clés et des enjeux juridiques pour transformer une idée en projet concret de cabanes, modules, tentes lodges. Des concepts peuvent séduire les élus mais ces derniers sont frileux bien souvent à se heurter à des dossiers qui peuvent les dépasser techniquement. 

 

Les PRL en tant qu’investissement pour le particulier. Un zoom sur ce concept différent du camping. 

Les PRL sont souvent utilisés pour des séjours prolongés ou une occupation annuelle, bien que toujours à vocation de loisir. Dans les PRL, les propriétaires peuvent acheter leur parcelle et y installer leur HLL, tandis que dans les campings, les terrains sont généralement loués. C’est une option originale, confortable et économique pour avoir sa cabane pour un investissement limité entre 50 000 et 100 000€ en moyenne. Cela peut être meilleur marché qu’une maison de campagne, plus confort qu’un mobil-home. Il offre une potentielle solution contractuelle, qui réduit les inconvénients et évite les risques tout en répondant aux attentes des propriétaires qui aiment une certaine vie en collectivités avec les services associées.

Comprendre les bases juridiques : le statut des zones agricoles et ses potentielles extensions.

Les terrains situés en zones agricoles (zones A du plan local d’urbanisme ou PLU) sont protégés pour préserver l’activité agricole et limiter l’étalement urbain. L’article L.151-11 du Code de l’urbanisme impose des restrictions strictes à leur aménagement : seuls les projets liés à l’agriculture, à la sylviculture ou à des équipements publics peuvent y être autorisés par défaut.

Cependant, deux exceptions peuvent être exploitées pour justifier un PRL ou un camping. L’article L.151-13 du Code de l’urbanisme permet de déroger à l’affectation agricole dans certains cas si le projet est jugé d’intérêt collectif ou touristique. Les règlements spécifiques du PLU peuvent prévoir des dispositions favorables à certains types de projets.

Les étapes administratives clés dans votre négociation. 

La première étape consiste à consulter le PLU de la commune concernée. Il faut vérifier si la réglementation permet des aménagements à visée touristique et si des zones naturelles (zones N) ou à urbaniser (zones AU) jouxtent le terrain. Si le terrain est strictement en zone A, une modification ou une révision du PLU sera nécessaire. Cette procédure est lourde et nécessite : Une justification solide du projet : impact économique local, respect de l’environnement, besoins touristiques. Une concertation publique, des réunions d’information et enquêtes publiques sont souvent organisées avant tout vote par le conseil municipal.

Obtenir les autorisations spécifiques

Outre la modification du PLU, des autorisations spécifiques seront exigées  comme le permis d’aménager pour le PRL ou le camping. et surtout la fameuse évaluation environnementale notamment si le projet impacte des zones sensibles ( cf les jurisprudence ci dessous).

 

Les modalités de négociation avec la mairie

Préparer un dossier convaincant. travailler avec un fournisseur de structures.

Pour convaincre une mairie, il faut présenter un projet complet, incluant : une étude d’impact économique, une mise en avant des emplois créés, des retombées fiscales et de la dynamisation du territoire. Et d’autre part une attention particulière à l’environnement : présentation de mesures de compensation ou d’aménagements écoresponsables. 

Le soutien de l’intérêt public et impliquer les élus locaux.

Les mairies sont souvent réceptives aux projets qui répondent à un intérêt collectif. Par exemple : Intégrer des installations accessibles à la population locale (aires de pique-nique, animations touristiques). Prévoir des partenariats avec des acteurs locaux (producteurs, artisans). Rencontrer les élus locaux, notamment les maires adjoints et les responsables de l’urbanisme, est crucial pour développer un dialogue constructif et identifier les freins éventuels.

Les leçons tirées de la jurisprudence

Exemple 1 : La création d’un camping bloqué par une mairie (CE, 20 novembre 2019, n°421137)

Dans cette affaire, le Conseil d’État a confirmé qu’une mairie pouvait refuser une modification du PLU pour préserver le caractère agricole d’un secteur, même face à un projet économiquement attractif. La décision repose sur l’absence de nécessité impérative pour la commune.

Exemple 2 : Modification du PLU en faveur d’un projet touristique (CAA Nantes, 15 juin 2022, n°245608)

La Cour administrative d’appel de Nantes a validé la révision d’un PLU pour permettre l’implantation d’un PRL, jugeant que le projet était compatible avec les objectifs environnementaux et répondait à une demande croissante de logements touristiques.

Exemple 3 : Impact environnemental prédominant (CAA Lyon, 12 octobre 2021, n°230486)

Dans cette affaire, un permis d’aménager a été annulé pour un camping situé en zone agricole, car l’évaluation environnementale avait sous-estimé les impacts sur une zone humide protégée.

La notion de HLL RML, éléments clés des PRL. 

Les liens entre les HLL (Habitations Légères de Loisirs) et les PRL (Parcs Résidentiels de Loisirs) sont étroits, car les HLL sont souvent utilisées comme structures principales dans les PRL. Voici les relations et points essentiels à comprendre entre ces deux notions :

Les HLL, ou Habitations Légères de Loisirs, sont des constructions démontables ou transportables conçues pour une occupation temporaire ou saisonnière en zone de loisirs. Elles ne nécessitent pas de fondations profondes et doivent respecter les règles d’urbanisme spécifiques aux zones d’accueil. Elles sont réglementées par l’article R. 111-31 du Code de l’urbanisme et comprennent des exemples tels que les chalets en bois, les mobil-homes ou encore les tiny houses adaptées au loisir.

Les PRL, ou Parcs Résidentiels de Loisirs, sont des terrains aménagés pour accueillir des résidences mobiles de loisirs (RML) et/ou des HLL. Ils sont régis par les articles R. 421-19 et suivants du Code de l’urbanisme, et leur exploitation est encadrée par des règles de zonage et d’autorisation d’aménagement. Destinés à des usages résidentiels, saisonniers ou mixtes, ils peuvent être commercialisés sous forme locative ou en propriété.

Les HLL sont parfaitement adaptées aux PRL, car elles répondent aux exigences d’un hébergement de loisirs tout en respectant les réglementations sur les constructions légères en zones dédiées. Un PRL peut être conçu pour accueillir exclusivement des HLL, offrant une alternative écologique et esthétique aux mobil-homes. Les HLL peuvent être installées sur des emplacements privés ou locatifs dans le cadre d’un PRL.

L’installation d’HLL dans un PRL est soumise à un permis d’aménager. Ce document tient compte du plan d’aménagement global, des normes environnementales et des équipements communs tels que la voirie et les raccordements. Contrairement aux zones de camping classiques, les HLL dans un PRL peuvent bénéficier d’un statut semi-résidentiel.

Contrairement aux campings, où les structures sont majoritairement mobiles (comme les caravanes et tentes), les PRL accueillent des structures fixes ou semi-fixes comme les HLL.  Elles  doivent être conformes au règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou aux documents d’urbanisme en vigueur. L’usage des HLL doit rester à vocation loisir et ne pas muter en une habitation principale permanente, sauf dans des zones explicitement autorisées par le PLU. La transformation d’un terrain agricole ou naturel pour un PRL intégrant des HLL nécessite une évaluation environnementale et une concertation publique.

Quelques jurisprudences illustrent ces principes. Le Conseil d’État, dans un arrêt du 23 septembre 2020 (n°428746), a confirmé qu’un PRL accueillant des HLL doit respecter les restrictions liées aux zones agricoles (zone A). La Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, le 18 février 2021 (n°17BX03568), a validé l’installation d’HLL dans un PRL en zone naturelle, à condition qu’elles soient réversibles et que l’impact environnemental soit limité.

En résumé, les PRL et les HLL sont des concepts complémentaires, encadrés par des réglementations précises visant à concilier développement touristique et respect des paysages.

En conclusion

Transformer un terrain agricole en parc résidentiel de loisirs ou camping est un projet ambitieux, nécessitant une parfaite maîtrise des règles d’urbanisme et des relations avec les élus locaux. En présentant un projet solide et aligné sur les objectifs du territoire, les porteurs de projets augmentent leurs chances de succès, mais doivent se préparer à des démarches longues et parfois conflictuelles.

N’hésitez pas à laisser des commentaires ou voir notre sujet sur le forum.